Modelo 115: retenciones por el alquiler de un local

Si tienes alquilado un local, una oficina o una nave para tu actividad, cada mes descuentas un 19 % de la renta y lo ingresas en Hacienda. El modelo 115 es la declaración de esas retenciones.

Quién está obligado

Empresarios, profesionales y sociedades que pagan el alquiler de un inmueble urbano afecto a su actividad: local comercial, oficina, nave industrial, plaza de garaje o trastero arrendados como parte del negocio.

Un particular que alquila su vivienda no retiene nada: no es empresario ni profesional, y el alquiler de vivienda tampoco genera esta obligación.

Cuándo NO hay que retener

Estas excepciones son la fuente principal de errores, en los dos sentidos: retener sin deber hacerlo y no retener debiendo:

• Alquiler de vivienda que la empresa paga para sus empleados.
• Cuando las rentas satisfechas a un mismo arrendador no superan 900 € al año (ver el matiz de más abajo, que no es el que parece).
• Cuando el arrendador acredita estar dado de alta en alguno de los epígrafes del grupo 861 de las tarifas del IAE (alquiler de inmuebles) y no le resulta cuota cero, o justifica que se dedica profesionalmente al arrendamiento. Se acredita con un certificado de la Agencia Tributaria que el propietario te entrega.
• Arrendamientos financieros (leasing).
• Rentas obtenidas por entidades exentas del Impuesto sobre Sociedades.

Guarda el certificado. Si dejas de retener porque el propietario dice estar en el grupo 861 pero no te entrega el certificado, en una comprobación la responsabilidad de no haber retenido es tuya, no suya.

El umbral de los 900 €, bien entendido

No es «los primeros 900 € están exentos». El cómputo es por arrendador y año natural, sumando todos los contratos que tengas con esa misma persona o entidad: si le alquilas un local y además un trastero, se suman.

Y lo importante: si en el año vas a pagarle más de 900 €, hay que retener sobre todas las rentas del año, no solo sobre lo que exceda de esa cifra. Con un alquiler mensual normal el umbral se supera en el primer o segundo mes, así que en la práctica se retiene desde el principio; la excepción está pensada para arrendamientos ocasionales o de importe muy pequeño.

Plazos de presentación

Como el 111, el cuarto trimestre vence el 20 de enero, no el 30. El impreso es sencillo: número de perceptores, base de las retenciones y cantidad retenida.

Domiciliación bancaria: hasta el día 15 de enero, abril, julio y octubre. Pasado ese día se puede presentar igual, pero ya solo pagando con NRC.

Un ejemplo con números

Un local alquilado por 600 € al mes:

En el trimestre, el 115 recoge la suma de las tres mensualidades: 1.800 € de base y 342 € de retención. El IVA de esas mismas facturas va por su lado, al modelo 303.

Cualquier último día que caiga en sábado, domingo o festivo se traslada al primer día hábil siguiente. Vale igual para la fecha de presentación y para la de domiciliación, así que las fechas de la tabla no son fijas: hay que mirarlas en el calendario de cada año.

El alta censal y las declaraciones a cero

La obligación de retener por arrendamientos es censal. Se marca en el modelo 036 —puede hacerse ya en el alta inicial de la actividad, si sabes que vas a alquilar un local— o después, con una declaración de modificación, cuando firmas el contrato.

Mientras figure de alta y sigas pagando la renta, el 115 se presenta cada periodo. Y cuando dejas el local, la obligación no desaparece sola: hay que darla de baja con otro 036, o seguirás presentando declaraciones vacías.

Los dos casos que se confunden:

• No tienes local y en el trimestre no has pagado ningún alquiler de inmueble urbano: no procede presentar el 115. No hay obligación que cumplir.
• Tienes local y la obligación de alta, pero un trimestre no pagas renta —un periodo de carencia, un mes de gracia al empezar—: el 115 se presenta igual, como declaración negativa.

Relación con el modelo 180

El 180 es el resumen anual del 115. Se presenta del 1 al 31 de enero del año siguiente y detalla, arrendador a arrendador y con su NIF, la referencia catastral del inmueble, las rentas satisfechas y las retenciones practicadas.

Son dos fechas distintas del mismo mes: el 115 del cuarto trimestre vence el 20 de enero y el 180 el 31. Y ese 31 también se traslada si cae en inhábil: el 180 del ejercicio 2025, por ejemplo, se pudo presentar hasta el 2 de febrero de 2026, porque el 31 de enero cayó en sábado.

La suma de los cuatro 115 tiene que cuadrar con el 180. Y como el 180 pide la referencia

En ApunteX la referencia catastral se guarda en la ficha del inmueble desde el primer trimestre, así que en enero el 180 ya la tiene y no hay que salir a buscarla.

Y con el modelo 347

El alquiler del local no va al 347, por mucho que supere los 3.005,06 € al año. La regla del 347 es que quedan fuera las operaciones sobre las que ya existe una declaración informativa específica, y el 180 es justo eso.

Meterlo en los dos sitios es un error frecuente y visible: provoca un descuadre con lo que declara el propietario, que sí sabe que su alquiler va en el 180 y no en el 347.

Errores frecuentes

• Retener sobre el importe con IVA. La base de la retención es la renta sin IVA; el 21 % de IVA se calcula sobre la renta y la retención se descuenta del total a pagar.
• No retener por el umbral de los 900 € contando un solo contrato cuando al mismo propietario se le pagan varios.
• Olvidar la referencia catastral hasta que llega el 180.
• Confundirlo con el 111. Son obligaciones distintas: nóminas y profesionales van al 111; el alquiler del local, al 115.

Qué es el modelo 115

El 115 es la autoliquidación de las retenciones e ingresos a cuenta por el arrendamiento de inmuebles urbanos. Quien retiene no es el propietario, sino el inquilino: al pagar la renta descuenta el 19 % y lo ingresa en la Agencia Tributaria a cuenta del IRPF —o del Impuesto sobre Sociedades— del arrendador.

Para el propietario, esa retención es un anticipo de su propio impuesto. Para ti, inquilino, es una obligación formal: retener, declarar e ingresar. La factura del alquiler debe reflejar la retención por separado.

Con ApunteX

ApunteX calcula el 115 desde los asientos del alquiler: la retención queda registrada con el NIF del arrendador, así que el trimestral y el resumen anual 180 salen de los mismos datos y cuadran entre sí. Genera el fichero para la Sede Electrónica y el borrador en PDF.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se retiene en el alquiler de un local?

El 19 % sobre la renta sin IVA. La retención la practica el inquilino al pagar y la ingresa mediante el modelo 115.

¿Hay que retener si alquilo un local por menos de 900 € al año?

No, mientras las rentas satisfechas a ese mismo arrendador no superen los 900 € en el año natural, sumando todos los contratos que tengas con él. Pero no son 900 € exentos: si pasas de esa cifra en el año, se retiene sobre todas las rentas del año, no solo sobre el exceso. Con un alquiler mensual normal el umbral se supera enseguida, así que se retiene desde el principio.

¿Y si el propietario dice que no hay que retenerle?

Solo si te entrega el certificado de la Agencia Tributaria que acredita estar en un epígrafe del grupo 861 del IAE sin cuota cero. Guárdalo: si no retienes y no puedes justificarlo, la responsabilidad es del inquilino.

¿Qué diferencia hay entre el 115 y el 180?

El 115 es la autoliquidación trimestral o mensual con la que se ingresa lo retenido. El 180 es el resumen anual informativo, que se presenta en enero con el detalle por arrendador y la referencia catastral del inmueble.

Cómo se hace en ApunteX

Los capítulos del manual de uso que lo enseñan paso a paso, con capturas:

• Terceros: clientes, proveedores y trabajadores
• Impuestos: los modelos de Hacienda

Seguir leyendo

• Modelo 111: retenciones de IRPF de nóminas y profesionales
• Modelo 347: operaciones con terceros de más de 3.005,06 €

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Esta guía tiene finalidad divulgativa y refleja la normativa vigente en la fecha de actualización indicada. No constituye asesoramiento fiscal: para tu caso concreto, consulta con un asesor o con la propia Agencia Tributaria.